Bouwwerk op perceel niet-woning kan aanhorigheid woning zijn

Een onroerende zaak kan onderdelen bevatten die geen woning zijn, terwijl andere onderdelen en hun aanhorigheden wel kwalificeren als woning voor de overdrachtsbelasting.

Een vrouw en een man willen een onroerende zaak kopen. Het betreft een perceel met boerderijwoning, voormalige agrarische opstallen, ondergrond, erf landbouwgrond en verdere aanhorigheden. De vrouw en de man vragen de gemeente om de bestemming van de onroerende zaak te wijzigen van agrarisch naar wonen. Zij willen namelijk een paardenpension voor maximaal 15 paarden bij de woning realiseren. De gemeente is onder voorwaarden bereid mee te werken. Zo moet een sanering van het agrarische bedrijf en sloop van overtollige bedrijfsbebouwing plaatsvinden. De vrouw en de man kopen op 16 juli 2020 de onroerende zaak voor € 480.000. Tussen hen en de Belastingdienst ontstaat een geschil over het toe te passen tarief overdrachtsbelasting. Maar niet in geschil is dat het lage tarief voor woningen in ieder geval geldt voor het woonhuis en de tuin. Het geschil belandt voor rechtbank Zeeland-West-Brabant.

Primair standpunt van de fiscusHet primaire standpunt van de fiscus luidt dat de bouwwerken die op het perceel zijn opgericht overwegend zijn bestemd zijn als niet-woningen. Het object van verkrijging is namelijk een agrarisch bedrijfsobject, waarvan een bedrijfswoning onderdeel uitmaakt en een perceel landbouwgrond. De inspecteur bestempelt het perceel waarop de verschillende bouwwerken staan geheel als niet-woning, met uitzondering van de bedrijfswoning. Hij meent dat men daarom niet meer toekomt aan de vraag of en in welke mate de bouwwerken op het perceel een aanhorigheid vormen bij het bouwwerk dat kwalificeert als een woning.

Woning kan staan op een perceel dat geen woning isDe rechtbank verwerpt het primaire standpunt van de fiscus. Voor de heffing van overdrachtsbelasting is een woning een onroerende zaak die op het moment van de juridische overdracht naar haar aard bestemd is voor bewoning. Een aanhorigheid is (een deel van) een onroerende zaak dat behoort bij een hoofdgebouw, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Dat neemt niet weg dat op een perceel dat geen woning vormt onroerende zaken kunnen staan die wel kwalificeren als woning voor de overdrachtsbelasting. De enkele omstandigheid dat bepaalde onderdelen van een onroerende zaak geen woning vormen, sluit niet uit dat er aanhorigheden zijn bij het deel dat wel kwalificeert als woning. De maatstaf of een bouwwerk ‘naar zijn aard’ als woning is bestemd is een andere dan of (een deel van) een onroerende zaak als aanhorigheid bij een woning is aan te merken, aldus de rechtbank.

Niet voldaan aan voorwaarden voor aanhorigheidOndanks de verwerping van het primaire standpunt van de inspecteur verklaart de rechtbank het beroep van de kopers ongegrond. Zij maken namelijk niet aannemelijk dat de andere bouwwerken op het perceel aanhorigheden van de bedrijfswoning zijn. Van deze bouwwerken is niet te zeggen dat zij deel uitmaken van de woning, daarbij in gebruik of daaraan dienstbaar zijn. Maar de fiscus moet de kopers wel een immateriële schadevergoeding betalen, omdat de redelijke termijn is verstreken.

Bron: rechtbank Zeeland-West-Brabant 6 juli 2023.