Veel contact met huurders is onvoldoende voor BOR

Dat een bv veel contact heeft met de huurders van haar vastgoed, betekent nog niet dat men de bedrijfsopvolgingsregeling mag toepassen op de verkrijging van haar aandelen.

Op 19 november 2016 is een dga overleden. Zijn dochter en zoon erven de aandelen in de bv van hun vader. Tot de bezittingen van de bv behoren acht onroerende zaken. De bv gebruikt twee van deze onroerende zaken zelf en verhuurt de rest. Volgens de inspecteur drijft de bv geen materiële onderneming. Daarom staat hij niet toe dat de erfgenamen de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) toepassen. De erfgenamen gaan in beroep en stellen dat de dga en andere werknemers van de bv diverse werkzaamheden hebben verricht. Deze werkzaamheden zouden normaal vermogensbeheer te boven gaan. De erfgenamen omschrijven de werkzaamheden als volgt:

Hun vader heeft zich beziggehouden met de verhuur, het beheer, het toezicht, de algemene en financiële zaken, de bedrijfsprocessen, het onderhouden van contacten, het debiteurenbeheer en de controle van de andere medewerkers.

Een werknemer met wie de vader een relatie had, heeft huurovereenkomsten opgesteld en zich beziggehouden met het contact met de huurders en debiteurenbeheer. Daarnaast heeft deze werknemer klachten afgehandeld, administratieve taken verricht en de post verwerkt.

De derde werknemer van de bv heeft toezicht gehouden, klein onderhoud verricht en technische storingen opgelost. Verder heeft deze werknemer zich beziggehouden met coördinatiewerkzaamheden van uitbesteed onderhoud en verbouwingswerkzaamheden van huurders, het onderhoud van technische installaties en het opruimen van verhuurde terreinen.

Normaal vermogensbeheer Rechtbank Gelderland oordeelt echter dat de genoemde werkzaamheden behoren tot het normale beheer van onroerende zaken. Zij hebben niet duidelijk het doel om een rendement te behalen dat niet valt te behalen met normaal vermogensbeheer. De erfgenamen werpen nog tegen dat hun vader veel contact had met de huurders en daardoor een goed beeld had van ontwikkelingen van vastgoedverhuur. Maar de rechtbank meent dat hier geen sprake is van bijzondere kennis die de kennis bij normaal vermogensbeheer te boven gaat. De toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit is terecht geweigerd. Toch is het beroep van de erfgenamen gegrond. De inspecteur is namelijk voor één pand uitgegaan van een te lage vennootschapsbelastinglatentie.

Bron: Rb. Gelderland 17-07-2023 (gepubl. 01-08-2023)